2019 全国住宅库存榜 - 这 3 省库存 6 年卖不完

猪年伊始,中央宽货币、地方松限购双管齐下,让被压抑了一年的开发商们看到了触底反弹的希望,最关心的莫过于下一个放松调控的城市在哪里。实际上,以近两月放松调控的城市为例,都是以去库存,部分释放刚需,以及提高房屋买卖交易效率为主的微调。那么,全国商品住宅当前的真实库存情况如何?

根据世联行 ( 002285 ) 发布的报告显示,截至 2019 年初,全国商品房待售面积 5.24 亿㎡、同比减少 11.0%,比 2016 年初高点 7.39 亿㎡减少 2.15 亿㎡、下降 29.1%,当前待售面积相当于 2014 年 4 月水平。

根据 2018 年去化速度计算,在跟踪的 45 个城市中,去化周期高于 18 个月的有石家庄、厦门、北京、天津、昆山,分别为 56.2 个月、37.8 个月、35.5 个月、18.6 个月、20.5 个月;即石家庄现有库存去化需要 4.68 年。

北京、天津主要是由于全年供应量大增的缘故,2018 年可售面积同比分别增长 41.1%、53.3%;石家庄、厦门是因为在调控下,2018 年去化速度大降。 从可售面积看,可售大于 1000 万㎡的有沈阳、天津、北京、青岛、郑州、西安、长沙、成都、昆明及惠州,但除北京去化周期高达 35.5 个月外,其余城市去化周期均低于 18 个月,处于合理区间。合肥、中山虽因为政策微调今年成交量大涨,去化速度加快,目前库存量依然与去年同期水平相当。

从城市群库存来看,库存分布不均仍然持续,北方地区库存大大高于南方。东三省、京津冀、内蒙、山西库存高企,去化周期都在 5 年以上,尤其是内蒙古,去化需要 7.4 年,全国最高;东三省则需 6.5 年以上;京津冀需 5.5 年。

实际上,自 2015 年 1 月份以来,全国 100 城库存规模就呈现出持续性下跌态势,中间个别月份虽有反弹,但下跌的趋势不改。到了 2018 年,库存走势基本呈现了 " 上半年减少、下半年增长 " 的态势,尤其是 9 月份库存规模明显增长,10-12 月份继续保持增长态势。 业内认为,2018 年第四季度形成了相对多的住宅库存,因此 2019 年上半年,预计房企会把去库存作为一项重要工作去抓。若是资金压力大,那么相关房企依然会采取以价换量的策略,即定价方面不会太强势。

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